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7月18日，由91麻豆国产免费主办、华中师范大学政治学与国家治理研究院（中国农村研究院）承办的基层社会治理师资研修班进入第叁天。华中师范大学公共管理学院郑扬博士为研修班学员授课。当天的授课分为上午和下午两场，91麻豆国产免费应用法律系主任文维主持授课。上午的授课主题为《城市小区物业治理：历史演变、当下痛点与破局经验》。

上午9点授课开讲，郑老师指出，在我国物业纠纷高居社会冲突第二位，物业服务是当前市民投诉的焦点，物业纠纷案件高发，但物业问题似乎又是城市治理的无解难题。

（文维主任主持授课 地力 摄）

分析现有文献，物业纠纷具有物业服务市场甲乙双方权利错位、业主组织的发展与存续存在现实困境，以及物业与业主之间的民事纠纷转化为国家与社会的政社冲突等叁大痛点。社区、业主与物业公司叁架马车冲突不断的表象实质是自治失能、监管失效、市场失灵，其结果是小区的衰败。

要解决上述问题，就不得不找到影响物业治理的因素。从国际比较的角度观察，西方的物业治理主要采取强制贬翱础+颁颁&补尘辫;搁蝉模式，该模式通过统一规则维护社区环境、房产价值及居民共同利益。对标西方的治理模式，不难看出，我国的物业治理存在贬翱础的成立非强制化、物业公司强势、物业服务不透明、政府具有法定指导监督责任、业主一盘散沙等问题。

到底什么影响着中国的物业管理？基层国家场域、居住场域、第叁场域、市场场域等四个场域相互作用。国家场域不断下沉、不断深入、居代业、街代业，小区党支部，红色业委会等现实存在。居住场域（小区自身）内外交困，内部精英腐败，意见不一，业主分裂，权益受损；外部物业侵权，撬盘手的威胁，房屋养老问题越来越突出。第叁场域迅猛发展，通过政府购买服务，全国范围内形成了一个广泛的社会网络。如海南具有省级和市级的业委会协会。市场场域生存与扩张并存，红色物业获得政治上的合法性和政府支持（有政府补贴）；抢盘（多拿几个小区物业）与保盘并举，降价风波不断，但是地方物业行业协会的作用一直未能得到充分发挥。

物业治理困境如何破局？从认识论层面看，物业纠纷实属民事纠纷，捍卫私有产权利益是物业治理的核心，“住”是人的基本生存要求，小区是社区基本管辖单位，这一客观事实决定了国家的必然在场，如何真正协调好国家-市场-社会叁者的关系，是小区物业治理的关键所在。

物业治理主要经验如何？我国武汉叁和光谷道是物业从乱到治的典型，其主要治理经验为采取酬金制、专职秘书制（公共收益开支）、分层次议事制度（扩大会议达成共识），不断的正循环正反馈，不断注入社区资源。长沙金色比华利成功实现自管，业委会直接聘请物管团队，实施了一系列的改造计划，累计收益结余200多万。当然，这些模式也存在是否可持续的考验！

以小区以契约为主的自行治理是可行的路径。街道和社区没有行政执法权，遇到违建拆迁等问题职能部门也不愿意出面解决，物业纠纷最终还是要走民事诉讼的道路。

大物业基层治理离不开社区智能化手段的引入，社区将法定的指导监督权转化为服务效能，如通过老人用水量来监测空巢老人的日常起居就是先进国家精细化基层治理的可取经验。

（学员认真聆听授课  地力 摄）

下午授课内容为：《社区营造：经验与路径》。下午3点，郑老师从全国各地正在开展社区营造的行动为背景，以《社区营造：经验与路径》为题继续为我们分享基层治理的创新经验，讲座分为五个部分：

（郑扬老师授课 地力 摄）

第一部分从学理的角度回答了何为社区营造？如何开展社区营造？有何学理意义？

第二部分分析了社区营造的历史脉络与基本理念，从日本、中国台湾、我国内地为例梳理了社区营造的发展脉络，指出社区营造包含人文地产景多个面向，社区营造概念具有动态性、多维性与情境性等特征。

第叁部分讨论了社区营造的本土化：适用场景与主要议题，

讨论了如何从农村场域和城市场域来进行社区营造的本土化，农村场域以司莫拉彩色稻田景观，幸福书吧和幸福咖啡屋为例；乡村文旅的营造可以通过新村民、艺术家和文化工作者激活文化要素，实现艺术与文化的共生。如中国台湾池上便当，稻米文化节、稻米艺术、稻草手工艺品就是乡村文旅很好的例子。城市场域不仅仅是物理载体，更是社会关系的集合，是饮食、消费、聚会、生意空间；社区营造的核心在于社区公共空间的培育，空间营造的目标导向，治理共同体的建设。社区管理的实践最后的结果就是一种特定的治理模式！ 通过有效的管理形成特定的治理模式，来规制人的行动！社区营造要注意的两个核心点：社区营造的辐射范围已超越社区本身，不仅仅是社区的事务。社区营造是空间与活动，社群的力量，人与人的联结（问题解决方案）。

第四部分为社区营造的主要价值。表现为叁个方面，一是从公共性赋予角度观察，社区营造可以提升自组织能力，加强多元主体合作，促进政治权力与社会自主的互动耦合。从文化建设角度观察，社区营造可以创新文化传承，强化社群纽带，加强身份地标建设。叁是为社会治理提出对策，积累社会资本，提升自治能力。

第五部分为社区营造的历史机遇和未来展望。大规模的基建结束以后大拆大建模式难以为继，需要以“城市针灸”思维进行城市更新，这为社区营造带来历史机遇，同时也为社区提供服务。

（学员听课现场 地力 摄）

最后组织大家观看了“成都玉林后花园——7号院的更新纪实”宣传片，展示了老旧小区改造成功的真实案例。围绕老旧小区改造话题，郑老师还回答了学员提出的社区基金、社区公司运营、工作人员薪酬待遇、文化建设、社会公司等问题。

（应用法律系 全建刚 供稿）